住宅ローン金利上昇シミュレーター｜変動金利の5年ルール・125％ルールと未払い利息まで再現【無料】

「変動金利で住宅ローンを借りているけれど、金利が上がったら返済額はどれくらい増えるの？」日銀の利上げが話題になるたびに、そんな不安を感じる方が増えています。多くの人が頼りにしている変動金利の「5年ルール」「125％ルール」ですが、実はこの2つは返済の負担そのものを軽くする仕組みではなく、支払いを先送りにするだけの制度です。

先送りされた利息が膨らむと、毎月の返済額よりも利息のほうが大きくなる「未払い利息」が発生し、元本が1円も減らない状態に陥ることもあります。とはいえ、こうしたリスクは数字で見ないと実感しづらいものです。

そこで、借入条件と「これから金利がどう動くか」のシナリオを入れるだけで、将来の返済額の推移・総返済額・未払い利息の有無までまとめて確認できる無料シミュレーターを用意しました。これから借りる方も、すでに返済中の方も、登録不要でお使いいただけます。

住宅ローン金利上昇シミュレーター（無料）

このツールでわかること

① 金利が上がったときの返済額の推移
市場金利が「いつ・何％になるか」を最大7段階まで設定でき、固定期間明けや変動金利の見直しに合わせて、毎月の返済額がどう変わるかを確認できます。

② 5年ルール・125％ルールの「あり／なし」比較
ルールを適用した場合としない場合を切り替えて試算できます。ルールありのほうが目先の返済額は抑えられますが、総返済額はむしろ増えることが数字で見えてきます。

③ 未払い利息が発生するかどうか
金利上昇のシナリオによっては、据え置かれた返済額を利息が上回り「未払い利息」が発生します。発生の有無とおおよその金額を試算し、完済時のリスクを事前に把握できます。

変動金利の「5年ルール」「125％ルール」とは

変動金利型の住宅ローンは、多くの金融機関で年2回、適用金利が見直されます。しかし金利が上がっても、毎月の返済額がすぐに増えるわけではありません。ここで働くのが次の2つのルールです。

5年ルール：適用金利が変わっても、毎月の返済額は原則として5年間は変わりません。金利上昇分は、返済額に占める「元本」と「利息」の内訳を組み替えることで吸収されます（利息の割合が増え、元本の減りが遅くなります）。

125％ルール：5年ごとの見直しで返済額が増える場合でも、直前の返済額の1.25倍が上限です。たとえば月10万円なら、次の5年間は最大でも12万5,000円までしか上がりません。

一見すると家計にやさしい仕組みですが、これらは利息を免除してくれるものではありません。据え置かれている間に発生した利息は消えず、後の返済に上乗せされます。

返済額より利息が大きくなる「未払い利息」の怖さ

5年ルールで返済額が据え置かれている間に金利が大きく上がると、毎月の返済額よりも、その月に発生する利息のほうが大きくなることがあります。この払いきれない利息が「未払い利息」です。

未払い利息が発生している間は、元本が1円も減りません。むしろ払いきれなかった利息が積み上がっていきます。発生した未払い利息は後の返済や最終回に上乗せされ、完済までに解消できない分は完済時に一括で清算する必要が生じることもあります。

さらに注意したいのが、固定金利期間が終了するときの見直しには、5年ルール・125％ルールが適用されない点です。当初10年固定などを選んでいる場合、固定明けに返済額が一気に跳ね上がるリスクがあります。

金利上昇に備えるためにできること

金利上昇そのものはコントロールできませんが、備え方は選べます。代表的なのは次の3つです。

• 繰上げ返済で元本を減らす：早い段階で元本を圧縮しておくと、金利が上がっても利息の増え方をおさえられます。
• 金利が低いうちに固定金利へ借り換える：将来の返済額を確定させたい場合の選択肢です。ただし借り換え費用との比較が必要です。
• 返済額の増加に耐えられる家計の余力を確保する：世帯年収に対する返済比率を把握し、いざというときの貯蓄を持っておくことが大切です。

本シミュレーターに世帯年収を入力すると、返済額が年収に占める割合（返済負担率）の目安も確認できます。

シミュレーターの使い方（3ステップ）

STEP1　立場を選ぶ
「これから借りる方」「すでに借りている方」を選び、総借入額・借入期間・現在の金利・金利タイプ（変動／当初固定）を入力します。返済中の方は経過年数も入れます。

STEP2　金利シナリオを設定する
市場金利が「いつ・何％になるか」を最大7段階まで設定します。上げるだけでなく、下げるシナリオも試せます。

STEP3　ルールのON/OFFで比較する
「5年ルール・125％ルールを適用する」をON/OFFで切り替え、返済額の推移・総返済額・未払い利息の有無を見比べます。

よくある質問

Q. すべての銀行に5年ルール・125％ルールがありますか？

A. いいえ。多くの金融機関が採用していますが、一部のネット銀行などは採用していません。ルールがない場合、金利上昇は翌月の返済額に即反映されます。正確な条件は必ず借入先にご確認ください。

Q. 未払い利息は必ず発生しますか？

A. いいえ。金利上昇が緩やかであれば発生しないこともあります。発生するかどうかは「金利の上がり方」と「当初の返済額の余裕」によって変わります。本ツールのシナリオで事前に確認できます。

Q. 固定金利なら金利上昇の影響はありませんか？

A. 全期間固定であれば返済額は変わりません。ただし「当初固定（10年固定など）」は固定期間が終わると変動金利に移行し、その際は5年・125％ルールが適用されないため、返済額が大きく増える可能性があります。

Q. 繰上げ返済と借り換えはどちらを優先すべきですか？

A. 一概には言えませんが、金利上昇局面では早めの繰上げ返済が利息の抑制に効く傾向があります。手元資金とのバランスが重要なので、家計全体で判断することをおすすめします。

「わが家の場合」は家計全体で確認を

住宅ローンは、返済額だけでなく、教育費や老後資金とのバランスで考えることが大切です。このシミュレーターで金利上昇リスクの大きさをつかんだうえで、繰上げ返済・借り換え・家計の見直しのどれが自分に合うのかを検討してみてください。判断に迷うときは、FPなど専門家に相談すると、わが家に合った対策が具体的に見えてきます。